El Consejero de Vivienda en funciones Iñaki Arriola ha aprobado una orden por la que se autoriza el arrendamiento con opción de compra de las viviendas de protección oficial. La orden con fecha del 12 de diciembre se publicará en el Boletín del País Vasco el 28 de diciembre
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Viernes 14 de diciembre de 2012 | IREKIA
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Con el fin de facilitar mediante nuevas fórmulas el acceso a la vivienda a las personas con necesidad de ella, y contribuir a la viabilidad de un sector tan castigado por la crisis como el de la construcción, con consecuencia directa en la generación de empleo, el Gobierno ha decidido recurrir al arrendamiento con opción de compra para retrasar el momento en el que el adjudicatario tenga que recurrir a la financiación externa.
Se trata de una figura ya prevista en la normativa, aunque carente de regulación. Por ello, precisa de una norma que le otorgue carta de naturaleza.
En las viviendas de plena propiedad y en derecho de superficie es preciso abonar su precio, lo que en la inmensa mayoría de los casos obliga a solicitar un crédito hipotecario a las personas adjudicatarias. La demanda de viviendas de protección oficial en compra ha venido siendo superior a la demanda en alquiler, porque el mercado, incluso uno regulado como el de protección oficial, ha asignado precios efectivos de acceso muy similares a ambos regímenes, desincentivando, junto a otros factores socioeconómicos y culturales, el acceso en alquiler.
Sin embargo, la crisis financiera y económica ha generado la drástica restricción crediticia por parte del sistema financiero, haciendo imposible el acceso a la vivienda para una gran parte de los demandantes en la modalidad de compra. En este nuevo contexto, no solo presenta graves dificultades el inicio de nuevas promociones de viviendas protegidas, sino también la venta, por falta de compradores, de las viviendas en construcción o ya finalizadas.
Esta situación se agrava en los casos de adjudicatarios de viviendas en plena propiedad o derecho de superficie, que ya han aportado los anticipos a cuenta preceptivos durante la construcción, y llegado el momento de la entrega final de la vivienda, se encuentran en la imposibilidad de hacer frente al resto del pago del precio porque las entidades de crédito deniegan la financiación hipotecaria.
Finalmente, y para cerrar un circulo vicioso, el proceso de reestructuración y rescate del sistema financiero derivado de la explosión de la burbuja financiera, prácticamente ha eliminado la financiación bancaria a la promoción de viviendas en alquiler, que acumulan riesgos por ser inversiones a largo plazo con rentabilidades todavía mas reducidas a la venta.
La suma de estos hechos tiene graves consecuencias, más visibles en los municipios en los que se ha concentrado la construcción de vivienda protegida en los últimos años, como es el caso de Vitoria-Gasteiz, pero en franca y preocupante expansión a otros ámbitos urbanos de la Comunidad Autónoma de Euskadi.
La orden aprobada por Iñaki Arriola está dirigida a poner fin a esta carencia y a regular los elementos esenciales del arrendamiento con opción de compra de las viviendas de protección oficial, tales como la duración del arrendamiento, la renta máxima, su actualización, precio de la compraventa , desarrollando así las previsiones del Decreto 39/2008, de 4 de marzo.
Nueva regulación
No podrán ser objeto de arrendamiento con opción de compra las viviendas de protección oficial que se califiquen para su transmisión en régimen de alquiler.
La modalidad de arrendamiento con opción de compra se consignará en la solicitud de calificación provisional de la promoción. El promotor de viviendas de protección oficial calificadas provisionalmente para su transmisión en propiedad plena o en derecho de superficie que tenga en una promoción viviendas sin adjudicar puede solicitar que se incorpore en la resolución de calificación definitiva la modalidad de arrendamiento con opción de compra respecto de las viviendas no adjudicadas. Si la promoción ya tuviera la calificación definitiva, puede solicitar que se modifique ésta en lo relativo al régimen de acceso y uso inicial para incorporar la opción de arrendamiento con opción de compra respecto de las viviendas no adjudicadas y de las adjudicadas cuyos compradores no puedan afrontar el pago en las condiciones pactadas en el contrato de compraventa y presten su consentimiento por escrito.
Para acceder a las viviendas calificadas en esta modalidad, los límites máximos y mínimos de ingresos anuales ponderados son los previstos para el acceso a las viviendas de protección oficial en los regímenes de transmisión en propiedad plena y en derecho de superficie.
En el contrato de arrendamiento con opción de compra ha de establecerse, como mínimo: la duración del arrendamiento y las causas de extinción de éste; la renta de la vivienda y, si procede, su actualización; la contraprestación por el derecho de opción, cuando proceda; la duración del derecho de opción; el precio de venta y deducciones en concepto de pagos parciales adelantados; la obligación expresa por parte del promotor de no transmitir, gravar ni conceder otro derecho de opción sobre la vivienda hasta el día en que caduque el concedido en el contrato; la obligación expresa por parte de la parte arrendataria de no ceder el derecho de opción a un tercero; el pacto expreso de elevación a escritura pública del contrato y su inscripción en el Registro dela Propiedad.
La duración del arrendamiento no debe ser inferior al plazo de ejercicio del derecho de opción de compra.
Renta
La renta máxima anual inicial no debe superar el 5% del precio máximo de venta de la vivienda y sus anejos que conste en la resolución de calificación provisional.
Contraprestación por el derecho de opción
Si así lo acuerdan las partes, se puede establecer una contraprestación por el derecho de opción de compra que el promotor concede a la parte arrendadora. La contraprestación no debe superar el 4% del precio máximo de venta de la vivienda de protección oficial y sus anejos. En el caso de que la parte arrendataria ejercite la opción de compra, el importe íntegro de la contraprestación debe deducirse del precio de venta. De no ejercitarse la opción de compra, el importe íntegro de la contraprestación queda en beneficio del promotor.
Duración del derecho de opción
El derecho de opción de compra tiene una duración de 5 años. Si no se ejerce en ese plazo, el derecho de opción caducará.
Ejercicio de la opción de compra
La parte arrendataria puede ejercer la opción de compra en cualquier momento dentro del plazo de duración de la misma.
Deducciones del precio de venta
Del precio de venta se deben deducir, en concepto de pagos parciales adelantados, los siguientes porcentajes de la suma de las rentas satisfechas por la parte arrendataria:
a) al menos el 50% si la parte arrendataria ejerce la opción de compra el quinto año
b) al menos el 55% si ejerce la opción de compra durante el cuarto año
c) al menos el 60% si ejercer la opción de compra durante el tercer año
d) al menos el 65% si ejerce la opción de compra durante el segundo año
e) al menos el 70% si ejerce la opción de compra durante el primer año
También debe deducirse el importe íntegro de la contraprestación por el derecho de opción, en su caso.
Si antes de la calificación definitiva de la promoción ya existía un contrato de compraventa de vivienda entre el promotor y la parte arrendataria y se habían producido anticipos a cuenta del precio de venta, ha de deducirse el importe íntegro de dichos anticipos.
Destino de las viviendas no adquiridas
Una vez extinguida la opción de compra sin haberse ejercitado y extinguido el contrato de arrendamiento, el titular de la vivienda podrá destinarla a un nuevo arrendamiento con opción de compra, a favor de los mismos u otros arrendatarios o a su venta a favor de terceras personas.
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