San Sebastián vuelve a ser la capital de provincia más cara de España a la hora de adquirir una vivienda nueva con un precio por metro cuadrado de 3.422 euros
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Jueves 2 de enero de 2014
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ST Sociedad de Tasación ha presentado hoy el Boletín de Mercado de Vivienda Nueva de 2013, el único que recoge los datos de vivienda libre en todas las capitales de provincia y poblaciones mayores de 25.000 habitantes.En este informe se detallan las variaciones del valor en todas las comunidades autónomas, entre ellas Euskadi, donde el precio de la vivienda nueva desciende un 6,1% en 2013, lo que supone, desde máximos, una caída del 33,7% en términos reales. El suave descenso de precios en San Sebastián no es suficiente para frenar las acusadas bajadas de Bilbao y Vitoria.
De las tres capitales vascas, Vitoria (-8,3%) es la ciudad donde más bajaron los precios, con lo que el precio medio del metro cuadrado construido se situó en los 2.018 €. Bilbao es la segunda capital donde más descendió el valor de los inmuebles con una caída del 7,5% y un coste del metro cuadrado de 2.466 euros. Por su parte, San Sebastián (-2,3%) sigue siendo la ciudad de Euskadi donde menos se redujeron los precios y donde es más caro adquirir una vivienda a nivel nacional con un precio de 3.422 €/m2.
Otras poblaciones
En cuanto a las poblaciones mayores de 25.000 habitantes, Getxo(-5,5%) es el municipio donde más cayó el precio de la vivienda nueva, de forma que el metro cuadrado construido se situó en 2.525 euros a final de 2013. Le sigue Basauri, con -3% y 2.045 €/m2. Por su parte, Santurtzi (-1,4%) es la población donde menos bajó el precio de la vivienda nueva, seguido de Irún (-1,8%).
Resto de España
En comparación con otras comunidades autónomas, la caída del precio de la vivienda libre en Euskadi (-6,1%) es menor que la media nacional (-7,8%). La comunidad que lideró la disminución de precios fue Aragón (-11,6%), seguida de Extremadura (-10,2%).
Por otro lado, las comunidades autónomas que experimentaron una menor reducción del precio de la vivienda libre son Asturias con una caída del 2,5% y Galicia con un descenso del 3,9%.
Evolución
La economía española ha continuado en la zona negativa desde 2012, pasando de -1,6% en el tercer trimestre de 2012 a -1,1% en el tercer trimestre de 2013, con un pequeño repunte positivo hacia el final del periodo analizado. Las expectativas tanto para el cierre del ejercicio como para el próximo año apuntan a una situación de tímida mejora según los expertos, un detalle positivo que será necesario confirmar a principio de año.
Los indicadores económicos que han tenido influencia sobre el comportamiento del mercado inmobiliario han evolucionado del siguiente modo:
El Euribor, que es la referencia de los préstamos hipotecarios, ha mantenido tendencia decreciente durante 2013, situándose a final del mes de noviembre en torno al 0,5%.
■ El IPC se ha mantenido con tendencia sensiblemente plana durante el segundo semestre del año. La inflación acumulada en los once primeros meses del año ha alcanzado el 1,2% (3,9% en 2012) y la interanual en noviembre se sitúa en el 0,2% (2,9 en 2012).
■ La evolución de la tasa de desempleo mantiene en la segunda mitad del año un ritmo ligeramente decreciente que posiblemente continuará en los próximos meses.
■ El mercado inmobiliario de la vivienda ha reducido su nivel de actividad como consecuencia de la continuidad en las dificultades para la obtención de financiación y de los factores enunciados anteriormente. Se mantiene la tendencia decreciente de los precios.
■ Pese a ello, en la última parte del año parece confirmarse la previsión hecha a finales de 2012, de que la reducción de los precios podía favorecer la entrada en el mercado español de grupos de inversión extranjeros, capaces de absorber grandes volúmenes de viviendas.
■ La tendencia creciente en la oferta de viviendas con antigüedad entre 1 y 5 años pendientes de primera ocupación, de semestres anteriores, parece haberse frenado, si bien se constata una variación en el origen de la oferta, que se desplaza en buena medida desde los profesionales de la promoción inmobiliaria hacia los departamentos inmobiliarios de entidades de crédito y a particulares no profesionales del sector. Así mismo también se advierte que continúa el aumento de inmuebles en que se modifica la modalidad inicial de venta por la oferta de alquiler con opción de compra.
Previsiones
Las previsiones macroeconómicas para el año 2014 estiman que la economía española podría evolucionar hacia posiciones menos negativas que las actuales. La evolución observada más recientemente hace pensar que se podría llegar a entrar en cifras de crecimiento positivo, si bien es probable que dicho crecimiento sea insuficiente para permitir la generación de empleo estable.
La inflación, según la tendencia de los últimos meses, probablemente se estabilizará en torno al 1%. La disminución de la inflación respecto al año anterior resulta insuficiente para compensar la reducción de ingresos netos en una parte importante de las familias, lo que hace previsible que la renta real disponible para la adquisición de vivienda baje respecto a periodos anteriores. Este efecto se verá potenciado por la incidencia de la elevada tasa de paro y de la incertidumbre laboral asociada, y exigirá un mayor esfuerzo en la economía familiar para la adquisición de una vivienda.
En el año 2014 la oferta de vivienda nueva seguirá siendo importante, pese a la considerable reducción en el volumen de viviendas iniciadas. La reciente entrada en el mercado inmobiliario español de fondos de inversión extranjeros puede inducir a la aceleración en la absorción del stock ya construido, que lleve aparejada cierta reactivación del sector.
Aparte de los referidos fondos de inversión, es de prever que la demanda mantenga -con algunas excepciones puntuales- la situación de debilidad que la caracteriza en los últimos tiempos, y que continúe, al menos durante algún tiempo, la tendencia de crecimiento negativo en los precios hasta que se absorba el excedente de oferta existente. Este crecimiento negativo será previsiblemente menos acusado en las mejores ubicaciones.
Continuará, probablemente, la tendencia a la disminución de las operaciones de venta en beneficio de las de alquiler, en algunos casos con opción de compra.
Como conclusión, es de prever que en 2014 se mantenga el ajuste en el nivel de la oferta iniciado al final de 2008 para adecuarse a un volumen de demanda sensiblemente inferior al de periodos anteriores, en el que los síntomas de recuperación son todavía muy tímidos, y están pendientes de consolidación.
Metodología
ST Sociedad de Tasación ha realizado este análisis del mercado inmobiliario de la vivienda nueva en todas las capitales de provincia de España. El Boletín se ha desarrollado a partir de los datos de promociones de viviendas con unidades en venta obtenidos por sondeo directo en los lugares de emplazamiento de las mismas.
En el estudio de mercado no se han considerado las viviendas unifamiliares, usadas ni las de protección oficial. Tampoco se han incluido las viviendas con superficies inferiores a 60 m2 o superiores a 160 m2, ni las que tienen condiciones especiales que distorsionan su precio (entre ellas los áticos con terrazas).
El informe se ha elaborado con los datos procedentes de más de 59.000 viviendas correspondientes a más de 3.600 diferentes promociones inmobiliarias de casi 400 ciudades y poblaciones de todo el territorio nacional.
Los resultados indican el precio medio de la vivienda en España, en cada Comunidad Autónoma, en las capitales de provincia y en poblaciones mayores de 25.000 habitantes.
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